서울 아파트 3월 거래량 20%↑

서울 아파트 3월 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가할 가능성이 높다. 국토부 실거래가 공개시스템 기준, 2026년 2월 서울 아파트 거래량(신고일 기준)은 4,800건으로 2025년 2월(4,100건) 대비 17% 증가했다. 3월은 전통적으로 거래가 살아나는 이사 시즌이다. 전세가 상승에 따른 갈아타기 수요와 금리 인하 기대감이 동시에 작동하고 있다. 구체적 수치가 방향을 보여준다. KB국민은행 매수우위지수는 2월 셋째 주 기준 92.3을 기록했다(KBLand 2026.02.21). 100 이하이지만, 90을 넘으면 매수세가 뚜렷하게 살아나는 구간이다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향(2026.02.20)에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.05% 상승하며 16주 연속 상승세다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 강남 3구 기준 62%에서 67%로 상승했다. 전세가율이 70%를 넘으면 갭투자가 다시 움직인다. 2023년 하반기 사례가 유사하다. 당시에도 금리 인하 기대감이 선행하며 거래량이 먼저 살아났다. 2023년 9월 서울 거래량은 전년 대비 34% 증가했으나, 매매가격 상승은 3개월 후인 12월부터 본격화됐다. 거래량은 가격의 선행지표이지만, 가격 상승으로 직결되지는 않는다. 지금도 같은 패턴이 반복될 가능성이 높다. 거래량은 늘되, 가격 상승은 지역별로 극심하게 갈린다. 서울 부동산의 핵심 변수는 공급이다. 부동산R114(2026.02) 기준, 서울 2026년 입주 예정 물량은 2.1만 호로 2025년(3.4만 호) 대비 38% 감소한다. 특히 강남 3구 입주 물량은 2,100호에 불과하다. 공급 부족 지역의 갈아타기 수요가 거래량을 끌어올리는 구조다. 반면 노원·도봉·강북 등 외곽은 미분양 우려가 남아 있어, 같은 서울이라도 시장이 완전히 다르다. 핵심: 거래량 20% 증가는 시장 회복의 신호가 아니라, 전세 불안에 의한 강제 이동의 신호다.

→ 거래량 증가 ≠ 가격 상승. 갈아타기 수요가 거래를 만들 뿐